Author Archives: miya

先日二度目のミャンマーのヤンゴンに訪れた。
経済成長著しい、チャイナプラスワン・ラストフロンティアなどと称される新興国だ。

日本の景気先行きも不透明な中、5年位前から真剣に日本以外での移住先を探しており、タイ・マレーシア・ベトナムなどいくつもの国と地域を見て回っていた。
その中でミャンマーのヤンゴンに最初に降り立った瞬間今までにない衝撃を受けた。　日本のテレビ報道は真実を捉えているのか？と思えるほど。

テレビで見た世界と実際に降り立った目の前のミャンマーは全く違っていた。

他の方たちのブログなどでもミャンマーの魅力は多く語られているので、ここで詳細は避けるが、

私に出来ることといえば、日本にて不況やさまざまな原因で家を失い、経済的に破綻した人を、ここミャンマーで復活させてあげたい。

特に日本の第一次・第二次産業は散々たる状況。私のところにも職人さんなど立派な技術を持ちながら時代の波に押され、日本での生活の糧を失ってしまった方たちが多い。

ミャンマーでは、今、その技術が必要とされている。

私に相談に来る方は、皆、借金で苦しんだ挙句、口を揃えて死にたい。という。

私たちが借金の問題を解決してあげたとしても、日本での先の見えない将来に希望を持てず、50歳半ばで仕事も家も家族も失ってしまった方の復活方法は、正直、抜本的な解決法はアドバイスできなかった。

日本が誇る職人の技術、それを国全体で必要としているミャンマー。

勤勉で真面目な彼らに是非ニッポンの職人がそのテクニックを教えながら第二の人生を豊かに送れる道筋を私が作れれば。と思う。

先日も1件、任意売却の決済に立ち会った。
最近はお客様からのご相談よりも、銀行・サービサーなどの債権者や弁護士・司法書士などからの依頼が多くなってきている。
今回は、金融機関から依頼された事案だった。

金融機関の部長さんより電話をいただき、任意売却をお願いしたい事案がある。と紹介を受けたのが3ヶ月前。　部長さん自ら債務者宅を訪れ、住宅ローンが払えないが、今後どうするのか？の相談に行かれたとのこと。
その際、今回の売主（住み続けられることになった依頼者）は、この部長さんに事の顛末を正直にお話して、誠意を見せた。とのこと。

病気・リストラ・離婚・相続・会社の倒産などなど、任意売却に至る理由はたくさんある。そんな中、少なくとも債権者である金融機関に対し、悪態をついたり、罵ったり、払えないものは払えないと開き直ったりと、悪い対応をする債務者はたくさん居る。銀行は晴れた日には傘を・・・云々とは、その象徴だ。

しかし、金融機関の担当者も利益を追求する会社のサラリーマンであり、ひとりの人間である。　最後はハートだ。

この金融機関の部長さんは、私に対して、『このお客さん、いくとこないから、誰か買ってあげて住ませてあげてくれる人探してくれない？』とおっしゃった。　通常、債権者からこのようなお願いをされることは珍しい。

この売主と銀行マンとの心のやりとりは見ていないが、残金決済時に泣きながらありがとう。ありがとう。と何回も言って頂けた。　この売主さんの人柄が身にしみる。

無事に競売を回避し、依頼者の希望をかなえられて良かった。　部長さんにも喜んで頂けた。　このお客様のこれからの第二の人生の出発のスタートを応援できてうれしく思う。

金融円滑化法が終了して約2ヶ月。毎日のように当社にはこれから競売にかかる関東一円の不動産情報が入ってくる。

ふたを開けてみると、昨年の同じ月に比べても戸建住宅の競売開始決定数はほとんど変わらない。宇都宮地裁に限っては減少傾向だ。　ただ、店舗・工場といった、事業系の担保不動産の競売開始が目立つ。

金融機関も、破綻はしていないが、収入が減少したサラリーマン世帯の住居を競売にして回収するより、事業が困難な事業者を先に競売にしているように感じる。

世間ではアベノミクス効果で株価や為替に好影響が出て、浮かれているように感じるが、私の周りのリアルな地方経済を見ていると、政権変わって何か変わったかな？と私個人疑問に感じる。むしろますます悪くなっているような・・・

まだまだ出口の見ない不況の中、お金のトラブルは後を絶たない。
今週も任意売却や相続の相談が相次ぐ。

私に出来る事を精一杯やっていきたいと思う。

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本日も栃木市にて任意売却の決済が無事終了した。

自営業のAさん。この不景気で仕事も激減。家族が病気し、その介護のため収入が途絶えてしまった。　貯金も底を尽き、このままでは支払いができないと連帯保証人である息子さんがどうしたらいいものか？とインターネットで検索され私のところに相談に来られた。

真っ先に頭をよぎったのは、弁護士に依頼して自己破産する。という選択だったそうだ。しかし、真面目なご家族は、住宅ローン以外ほとんど借金がない状況。単純に仕事がなくなり、収入が年金だけになってしまった。しかし、すずめの涙ほどの年金も、食費と介護費用にきえていってしまう・・・
払わないのと払えないのは大きな違い。現実に収入がない訳だから。と、高利貸しからでも借りてきて、住宅ローン返済にまわしそうな真面目なご家族に、これから先のお話をじっくりさせて頂き、最悪、競売も覚悟で住宅ローンの支払いを止めてもらい、同時に行政に生活保護受給の相談を打診した事案である。

任意売却の手続きを進める過程で、数ヶ月の滞納が必要になるが、その期間を使って全額完済できる金額で販売活動をしていた。
正直、立地等の条件的に完済できる価格で売却できる確立は非常に厳しいと思っていたが、運よく購入希望者が現れてくれた。
私がお買主様に売主様の窮状を説明すると、いろいろな難しい条件を嫌な顔せず快く引き受けてくださった。　ほんとうに運がいい。Aさんご家族の真面目さが良い購入者様を引き寄せたのであろう・・・

仕事の都合で決済には立ち会えなかったが、決済終了後にAさんから感謝の電話をいただいた。『借金なくなって良かった。いろいろありがとうございました』　このありがとうをスタッフもいただき、私にうれしかった。と真っ先に報告があった。
この事案は当社のスタッフがほとんど行った。私は初回の面談と、購入希望者様を現地でご案内して購入申込書を頂いただけだ。当社のスタッフに私からありがとうと言いたい。

先日も任意売却にて投資家さんに自宅マンションを購入して頂き、そのまま住み続けることが出来たお客様からも突然1年ぶりにお電話をいただいた。
ご無沙汰していますと言う挨拶も早々に、宮口さんと司法書士の先生のおかげで無事、民事再生が・・・　と、感極まったのか、涙でその後の言葉が出てこない。私の良かったですね。の言葉の後は泣きじゃくっていた。
保険会社に長くお勤めで、後数年で退職金が貰える状況下、自己破産が難しいいお客様。しかし、当時は借金で大変な思いをされていた。
誰に相談しても、自己破産しかない。マンションも競売で取られてしまう。住み続けることは不可能だ。とさんざん言われて最後に当社に相談に来られたが、無事会社も辞めることなく、マンションにもそのまま住み続け、借金問題も一件落着。
泣いてまで感謝していただける。　人に喜んでいただける仕事が出来てうれしく思う今日この頃。　明日からももっと　ありがとう　と言っていただけるように頑張ります。

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今日から4月　新しい年度を迎える。　我々任意売却を専門に行っている不動産業者としては、中小企業金融円滑化法（モラトリアム法）が去る25年3月31日にて終了したことにより、これまで支払を猶予されていた方々への金融機関の対応に注目していたが、ふたを開けてみると各社柔軟に対応するとの（表面的な？）コメントがずらり。
弊社もお世話になっている栃木県の地方銀行。

足利銀行のホームページより一部引用・・・

弊行では、地域における円滑な金融仲介機能の発揮やお客さまのニーズに応
じた金融サービスの提供に努めており、平成22 年1月に制定した「中小企業者
等に対する金融の円滑化に関する方針」に基づき、金融円滑化に関する各種ご
相談に真摯に対応してまいりました。
平成25 年3 月末日に「中小企業金融円滑化法」は期限を迎えますが、弊行の
金融円滑化の対応については、法期限到来以降も何ら変わりはありません。
1．法期限到来以降の対応方針
弊行は、「中小企業金融円滑化法」の期限到来以降も、金融円滑化に取組ん
でまいります。
（中略）
4．住宅資金をご利用のお客さま
お客さまからご返済負担軽減のお申込みがあった場合には、お客さまの将
来にわたる無理のないご返済に向けて、お客さまの財産および収入の状況を
十分に勘案し、できる限りの対応を行うよう努めてまいります。
以 上

うーん。紳士的。　調べてみると住宅金融支援機構をはじめそのほか各金融機関ほとんど同じような内容です。
しかし、昨年末より、一般のお客様をはじめ金融機関・弁護士事務所より任意売却に関する事案は増え続けており、金融円滑化法のツケを精算しようとの動きが加速しているのは間違いない。対応を間違えると競売にかけられてしまう事もある。
住み続けるためには、リスケジュールのプランを一緒に考えてくれる専門家に早めに相談して欲しいと思う。
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不動産お悩み相談マガジンに、「税金差押さえがついたままの任意売却について」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：

この度、地元のとある不動産業者の仲介で自宅を任意売却することとなりました。
どうしても、家を手放したくない一心から知人に協力してもらい、金融機関の回収金額プラス諸費用を用意してもらう事ができたのですが、実は税金の滞納があり差押さえとなっているのです。

何度か役所に出向き、税金の差押さえ解除を交渉しましたが、滞納金を全額払わない限り解除はしないとの担当者の一点張りでした。

税金の滞納元金は200万円ほどあり、知人もそこまではお金を工面できないことから、税金の差押さえ解除がどうにもならないことと、自宅の競売入札期日が差し迫っていることから、税金の差押さえがついている状態での任意売却をすることになったのです。

取引日も決まり、知人への買戻しに家賃という形の返済で、自宅にそのまま住み続けられる見込みとなりましたが、どうも税金の差押さえが解除できないことから「何かあるのでは」と不安が払拭できません。

そこで専門家の皆様にご教授願いたいのです。

このまま、知人との任意売却を進めた場合、考えられるトラブルは何かあるでしょうか?
よろしくお願いします。
回答内容：

S様はじめまして。

そのまま競売となり強制的に自宅が換価されれば、役所は交付要求をしていることにより、配当があれば落札代金から税収をすることができ、差押さえの目的を実現できたか事実関係を確認できます。

S様のご自宅のように税金の差押さえがついていても、任意売却であれば競売は取下げとなるため、裁判所が配当について利害関係人に通知をしないことから、役所が事実関係をリアルタイムに知ることはできません。

しかし、この任意売却が債務の残る任意売却でも、完済案件であったとしても債権者の抵当権は抹消(解除)になるため、差押さえのついた租税債権に優先する債権は無くなりますから、役所が事実関係を確認できた場合に強制的な滞納処分をする可能性があります。

例えば、役所が新たに登記簿謄本をとるなどして登記簿謄本の権利部(甲区)の優先債権が抹消事項となっていることを確認した場合に、国税徴収法に基づき元ご自宅を、公売にかける公算が大きいと思われます。

その際に、買主様とのトラブルが起きうるのでは無いでしょうか?

役所も所有者が変わっている事実を把握していれば、すぐに公売にかけるとは思いませんが(民事訴訟になる可能性が高いため)、差押さえが入っている以上、滞納処分はできるわけです。

こちらについては、仲介の不動産業者や担当する司法書士からご説明はありませんでしたか?
説明がなかったとすれば、とても安易に考えられているのではないでしょうか。

税金差押さえのついた不動産取引は非常にリスキーです。
通常であれば任意売却は、税金差押さえを取引日同日までに取下げて行います。

もし、公売にかけられれば、せっかく競売を回避できたのにもかかわらず公売になり、本末転倒になってしまいます。
また、せっかく協力を頂いた知人にも多大な迷惑をかけることになります。

何れにせよ、公売にかけられないよう、かなり慎重な役所との話し合いが必要です。
なるべく早く当事者全員にて弁護士と不動産の専門家にご相談する事をオススメします。

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不動産お悩み相談マガジンに、「住宅ローンを滞納しています」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：

恥をさらしてご相談します。

お恥ずかしながら我が家は住宅ローンを5ヶ月滞納しています。

実は今日が返済日だったのですがお金が用意出来ませんでした。
これで5回目の滞納です。

銀行からは6ヶ月滞納すると期限の利益の喪失?が行われ
返済を強要されると聞きました。

正月前にも銀行から催告書がきていました。

以前も3ヶ月程滞納し 催告書が来てから滞納分を一括で
支払った過去があります。

私は営業職で今月末のまとまった給料が入れば延滞分
一括で支払えますが、催告状が来てしまっているのですが
連絡して期限の利益の喪失を待ってもらうのは可能でしょうか?

催告書が届きまた今月分も払えなかったのですが実際に
期限の利益の喪失までどのくらいの猶予日数がありますか?

専門家の方に銀行の裏側を教えて頂きたいんです。
回答内容：

OB様 状況的には一刻を争います。

すぐに弁護士と専門の不動産業者にご相談下さい。

通常、期限の利益の喪失は確定日付をもって行われます。

通常は内容証明郵便にて期日を切られているかと思います。この日までに支払が無い場合は、法的手段に云々と記載されているその日付が、遅れている数か月分を支払うタイムリミットです。

文面から察するに、住宅金融支援機構からの催告かと思われます。機構の場合、借り入れを申し込んだ金融機関より催告書が届きます。

この段階では、まだ金融機関が窓口ですから、借り入れをした金融機関と話し合う事になります。

その後は債権回収を委託されたサービサーより競売申立の通知が届きます。

少しでも早く相談される事をオススメします。

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不動産お悩み相談マガジンに、「住宅ローン滞納2か月目です」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：

住宅ローンを払えず2か月滞納してしまいました。

最近会社の同僚から競売になってしまう前に任意売却
した方がいいと言われました。

昨年の11月から収入が月額10万円も激減して支払いが
苦しくなり、とうとう今年に入り住宅ローンまで家計
が回らず情けない事に2か月滞納してしまいました。

まだ取り返しがつく間に何とか解決したいと同僚に
相談したところ任意売却という言葉を知り、そういう
不動産売却方法があると教えてもらったのですが、
如何せん素人でありそれ以上はあまり詳しくなく、
インターネットで調べたのですがよく分かりません。

このホームページを拝読するに過去にも私同様の
ご相談者がいらっしゃるみたいなので質問もしやすく
専門家の方が多いのも心強いです。

今後の私の方向性を教えて下さい。

宜しくお願いします。
回答内容：

H様 収入が減ってしまわれたのですね。心中お察し申しあげます。

最近は不景気の影響でH様のように収入が減ってしまい、住宅ローンが滞る方からの相談が増えております。

私のところに増えている訳ですから、金融機関には日々膨大な相談が寄せられております。あなただけではありません。ご安心下さい。

まず、H様が今後、ご自宅にこのまま住み続けたいのか、それとも売却もやむを得ないと思っていらっしゃるかによって方向性が変わってきます。

収入や借り入れの内容が分かりませんので、一般的な回答になってしまいますが、大まかには

1.金融機関との話し合いによる支払い条件の変更で住み続ける
2.住宅ローン以外の債務が大きい場合、弁護士に依頼し民事再生手続の「住宅資金特別条項」を使い住み続ける。
3.上記で無理という場合は、任意売却をする。
という流れになると思います。

いずれにしても、弁護士と不動産の専門家にすぐに相談される事をオススメします。

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不動産お悩み相談マガジンに、「住宅ローンを返済開始から1年以内に滞納した場合」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：

1年前に義弟夫婦が新築一戸建を購入ようとしたのですが、
完成して引き渡し2か月前に不動産屋から電話があり住宅
ローンの審査が不可だったという連絡がありました。

そこで私の妹名義で借り入れをしたのですが、申し込み
当初に妊娠していてたのにそのことを伝えずに審査が
通りましたが、直前の銀行からの確認の電話が会社に
あった時には、既に退職していた事がばれた為、住宅
ローンがストップになりました。

そこで、最終的に母が名義人となり、義弟夫婦が連帯
保証人になって、審査が下りて残代金を支払いました。

現在彼らの住まいである自宅の名義は母なのですが、
実際に支払いをするのは義弟夫婦がしています。

しかし、彼らは大のパチンコ好きで消費者金融で借金
した過去もあり、今後支払っていけるのかどうかが、
とても不安でした。

私の不安は的中してしまい、購入1年で母への返済が
滞ってしまったと妹から電話をもらい私は義弟に激怒
しました。

母は早くに離婚し女手一つで私達子供二人を育てて
くれました。

その母を苦しめるなんてとんでもない。

許せない気持ちでいっぱいです。

母は今でも現役の看護婦で年収も500万近くあるはずです。

今後返済が滞り滞納が続くと母はどうなってしまうので
しょうか?

うちの母の性格上無理をしそうで心配です。
回答内容：

H様 心中お察し申しあげます。お母様のこれからのことを考えると不安ですよね。

お母様が一緒に住んでおられるのか否かが文面から判別できないので、一般的なご回答をさせていただきます。

通常、金融機関とお金を借りる契約(金銭消費貸借契約)の中には、期限の利益という項目があります。これば、毎月分割で支払う事のできる権利なので、お母様に有利な権利となります。 しかしながら、約束していた毎月の返済が滞ると、この期限の利益を喪失(分割で支払う事が出来なくなり)し、借り入れたお金を一括で返済しなくてはならなくなります。

この期限の利益を金融機関がいつ喪失させるか?は、金融機関によって異なります。

分割での支払が困難なのに、一括となると更に厳しいですよね。一括で支払ができないと 期限の利益を喪失し、ご自宅を裁判所が差押をして競売になってしまいます。

競売になると経済的な損失が貸し手・借り手、共に大きくなる為、病気やリストラなど事情により支払が困難になった場合、なるべく早い段階で金融機関と相談する事により、支払期間を延長し支払金額を減額したり、一定期間利息のみを支払し、現金返済を待つという対応をしてくれるケースがあります(これをリスケジュールといいます)

ただし、リスケジュールには、一定の条件と要件があり、H様の場合、返済が困難になった理由が義弟のギャンブルなどが原因の場合では難しいかもしれません。
また、もともとの金銭消費貸借契約に違法性や虚偽がある場合には応じてもらえないようです。

いずれにしても、なるべく早く当事者全員にて弁護士と不動産の専門家にご相談する事をオススメします。

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