Author Archives: miya

相続・不動産お悩み相談センターに、「住宅ローンを滞納していることを主人に言い出せません。」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：
お世話になります。

去年12月に車がこわれ急遽中古車を購入しました。

住宅ローン、病気の子ども抱えこれ以上ローン組めないので
ボーナスから支払いしました。

親への返済もあったので、1月の給料振り込みで穴埋め出来る
と思い住宅ローン口座から少し生活費を宛てました。

思いとは逆に1月の給料振り込み減少して穴埋め出来ずボーナス
返済のため26万弱が用意できませんでした。

1月2月と滞納してしまい3月にはいり委託された債権回収会社
から葉書が届き1月2月滞納分の支払いを求められました。

すぐに債権回収会社に連絡して1月分26万を支払いしました。

2月分は4月にまとめて支払いします。と約束しましたが4月に
支払いすれば大丈夫でしょうか?

ちなみに主人にはまだ言ってません。

一生懸命頑張っている姿を見ているので言い出せずに涙が出ます。

回答内容：
不動産のお悩み相談センター、相談員の宮口と申します。

まずは、大変な状況をお察し申し上げます。

住宅ローンの滞納ですね。

まずは金融機関は遅れた月分の一括弁済を求めてきます。

そして、遅れた月数が一定月数以上になると、債権を債権
回収部署に移管し、分割で払える権利を『期限の利益』と
言いますが、それを喪失し、残債務を一括で返済しなければ
ならなくなります。

毎月の支払いが大変なのに、一括で払える方は稀ですので、
大体競売へと移行していきます。

ご質問に債権回収会社とありますが、念のため「4月に遅れて
いた2月分を払ったら、元のようになりますか?」と聞いて
みたらよろしいかと思います。

通常、債権回収部署に移管後は分割弁済を認められることが
少ないので注意が必要です。

また、今回の件は一大事ですので、すぐにご主人に相談し、
専門家へ相談されることをオススメします。

収入が安定している方であれば毎月の支払いを少なくしたり、
ボーナス払いをなくしたり、リスケジュールが可能です。

住宅ローンのお悩みは専門家に早めに相談。
相談料・着手金等一切不要です。
0120-963-744
フリーダイヤルほぼ24時間受付
http://任意売却で解決.com

相続・不動産お悩み相談センターに、「住宅金融支援機構から分割返済希望申出書と生活状況確認表を提出する様連絡がありました。」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：連帯保証人となっている物件の競売後の債務が500万程残ってしまい、
住宅金融支援機構から、分割返済を希望する場合はその申出書と、
生活状況確認表を提出する様、書面で連絡がありました。

その後、1ヶ月以上が経ってしまいましたが、どの様に返済方法を
提示したら良いか分からず、未だ返送していません。

保証人本人の収入は妻と合わせて約25万、同居中の子の収入が
約30万あります。(住居は持ち家で、他の債務はありません)

正直なところ、本人は高齢のため、今の収入だけでは返済は
厳しいと思っていますが、この様な場合、分割返済の額はどの
程度の額を提示すれば納得してもらえるものでしょうか?

また、生活状況確認表には世帯全員の収入を提示しなければ
なりませんが、返済義務のない子の収入も、返済額に考慮
されるのでしょうか?

そもそも、子の収入額を正直に記載しなければなりませんか?

どこへ何を相談したら良いかも分からず、大変困惑しています。

どうか、アドバイスいただけないでしょうか。

よろしくお願いします。

回答内容：
競売落札後の元所有者様、連帯保証人様への住宅金融支援機構
からの催告ですね。

心中お察し申し上げます。

残債務が500万円。こちらは原則、一括で債務者・連帯保証人が
弁済する義務が生じています。

主たる債務者がこの金員を支払えれば、ご相談者様が一括もしく
は分割で支払う必要はありませんが、そもそも支払えるので
あれば競売にならなかったと推測されます。

従いまして、今回のケースでは、主たる債務者が一括で返済
できない前提でご回答させていただきます。

今回、分割返済を希望する場合・・・と記載されていると
思いますが、希望しない場合、イコール一括返済となります。

金員で支払えない場合は、相談者様の不動産を差し押さえ、
競売に付して換価処分し返済に充てようとします。

これはあまりにも気の毒と思った機構が、分割弁済の道を先
に示してくれている。と考えたほうが宜しいかと思います。

市中銀行では、早く回収が見込める一括弁済が先(保証人の
不動産の差押えはすぐ行います)返済能力が高く、特段の
事情のある場合のみ、分割弁済を受けて貰えることがあります。

ところで、生活状況確認表をどのように書いたらいいか?
とのご相談ですが、「ありのまま正直に書く」。以外の回答
がこういった公の目に触れる場所では回答のしようがございません。

財産をお持ちで、相続人も関連してきますから、至急、不動産
・競売に詳しい弁護士に相談することをお勧めいたします。

住宅ローンのお悩みは専門家に早めに相談。
相談料・着手金等一切不要です。
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相続・不動産お悩み相談センターに、「住宅ローンの滞納が4カ月になります。」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：

相談宜しくお願いします。

住宅ローンの滞納が4カ月になります。

銀行から催促の電話があったり、銀行に話し合いに行ってきた
ところ、このまま返せなければ、処置をとりますと言われました。

金利も6.7%くらいで住宅機構とも一番高い時で、住宅ローンの
方は平成28年で終わるのですが、残債が150万円くらいです。

住宅機構の方も年数をのばしてもらって、2カ月滞納があります。

そちらの方は待ってもらえるとのことでした。

23年も高い利息で返していたのに、どうすればいいのでしょう。

回答内容：

住宅ローンがあと2年で終わるという中、大変な状況ですね。

お察し申し上げます。

文面から察するに、一番抵当が住宅金融支援機構。二番抵当
以降が一般金融機関の住宅ローンかと思われますので、その
前提でご回答させていただきます。

現在、住宅金融支援機構が2か月滞納。金融機関の住宅ローン
が4か月滞納という状況ですね。

機構は6か月滞納で競売着手が一般的ですが、そのほかの
金融機関は競売着手までの期間はまちまちです。

一般に2番抵当についている金融機関は、住宅金融支援機構の
申し込みをした金融機関であることが一般的です。

機構のリスケジュールをする際に一緒に住宅ローンの分の
リスケジュールも必要に応じて行うわけですが、どうやら
住宅ローン分は(おそらく額が小さくそのまま返せると判断し)
リスケジュールしなかったのではないでしょうか。

優先債権者がいる場合でも、金融機関は競売の申出は行えますが、
先順位の債権者の残債務の額と、担保不動産の価値を鑑み、
裁判所は無剰余の取り消しを競売申立て後順位債権者に促します。

その際、競売を継続するには先順位債権者の同意が必要な
わけですが、私の経験では住宅金融支援機構はこの同意を
することがあります。

そうなりますと、競売事件として進んでしまうので、無剰余
であったとしても後順位債権者への対応もしっかりしない
といけません。

実際には他行で借り換えを検討したり、当該金融機関に
無剰余であることを説明し、機構同様リスケジュールに
応じてもらえるように話し合うなど真摯に対応すべきです。

文章ですと誤解を生じやすいのでここではこれ以上説明
できませんが、それでもリスケジュールに応じない場合
は任意売却に詳しい弁護士や専門のコンサルタントに
すぐに相談するべきです。

せっかく高い利息を23年間も支払ったわけですから、
大切なご自宅を手放さずにすむように急いで対応してください。

住宅ローンのお悩みは専門家に早めに相談。
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最近、他社に任意売却や住宅ローンのトラブルを依頼したものの、全く解決の糸口が見いだせず当社にご連絡をいただく事が多くなってきた。
昨日ご依頼いただいたお客様が、当社の前に任意売却を頼んだものの、放置された不動産業者のパンフレットを持って来られた。
お客様の前で笑いをこらえるのに困るほど、数年前の当社のパンフレットのパクリである。
しかも、その業者の社長さん。昨年私にいきなり電話してきて、債権者との交渉のしかた教えてくれ。って言われた人。
だって、おたくの会社、任意売却のエキスパートって歌ってるじゃなーい！笑
はい。完全に経験不足です。
一番マズイのは、本当に住宅ローンでお困りのお客様に間違ったアドバイスしてしまうことである。
安直に滞納させて期限の利益を喪失させ、取り返しがつかなくなったケースや、相続、離婚が絡み余計ごちゃごちゃさせてしまうケースなど、いい加減な業者さんのおかげで私も散々苦労かけさせられました。極めつけは、任意売却後の残債務は無視していればオッケーと伝えていたケース。
不動産業者ごときが、お客様の大切な不動産と、これからの人生について生半可な知識で対応してはいけないと思う。

私たちは当社の利益にならなくてもお客様の一番守りたいものは何か？をじっくりお伺いしてからご依頼いただきます。
お客様との信頼関係が築けない、または自己の利益ばかりを追求されるお客様の場合、ご依頼をお断りすることもあります。 先日も、他者では引っ越し代80万円くれるって言ってたが、おたくは？的なお話がありましたが、丁重にお断りさせていただきました。 住宅金融支援機構の事案でしたが、間違いなく違法行為もしくは、債権者を騙す行為をしないとオーバーローンの債務者様に80万円もの引っ越し代をお渡し出来ないからです。
私たちは、当社の仕事を理解してくださり直接任意売却の事案を依頼してくださる債権者様や弁護士の先生方を裏切るような行為は出来ませんし、依頼人である債権者様に詐欺の片棒を担がせる訳にはいきません。
最近はインターネットで、法律にも、住宅ローンに詳しくない、不動産業者でもない輩がいい事ばっかり書き並べてますが、そういった所で解決出来ない方が増えているようです。

住宅ローンで困ったらホントウの専門家にご依頼される事を強くオススメします。

ちなみに当社はありがたい事にたくさんお仕事いただいており、スタッフにもノルマは課してありません。そのため、無理に契約を求めたり、売却を勧めたり致しません。笑
お客様の理想に向けて最強の弁護士軍団と協力し、宮口に頼んで良かった！と言っていただけるように頑張っています。

相続・不動産お悩み相談センターに、「七ヶ月の滞納で、住宅ローン一括返済の請求書が来ています。」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：

七ヶ月の滞納で、住宅ローン一括返済の請求書が来ています。1700万などとても払えずやはり競売にかけられて家を出されてしまいますよね?自営業のほうも並みに乗ってきて、なんとか毎月なら払って行けそうなんですがやはり一括するのは厳しくてでも家を離れられなくて勝手な話なんですがもう一度話を聴いてもらえれば何とか払って行けるんですが方法はないですよね？

回答内容：

せっかく事業が軌道に乗りこれから!という時に住宅ローンの
一括弁済を申し立てられてしまう方は非常に多い相談です。

心中お察し申し上げます。

まず、住宅ローンの滞納が何がキッカケだったか?

これからどうすれば間違いなく住宅ローンを支払えるか?

年収、年齢、家族構成、世帯年収など、詳しい状況が分かりません
と、住宅ローンを元の分割弁済に戻す(いわゆる、巻き戻し)可能か
否かの判断がつきません。

また、手続き要件が非常に多岐に渡るため、見解の相違や誤解が
生じやすいためこういった公の場での回答に適さない事案です。

ご理解ください。

競売を申し立てられる前に、住宅ローンに詳しい弁護士など法律
の専門家に急いでご相談されることをお勧めします。

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相続・不動産お悩み相談センターに、「昨年末祖父が亡くなりました・・・」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：

祖父が昨年末に亡くなり相続が決まらず、祖父名義の住宅ローンの
支払いが止まったままになっておりましたが、9月に入ったら急に
催促が厳しくなりました。

銀行の態度の変わりように驚いております。

一括で支払えと言われたら困るでしょうとも言われました。

期限はないと最初は言っていたのですが、住宅ローンの相続に
支払い期限はあるのでしょうか?

回答内容：

大変な状況ですね。心中お察し申し上げます。

まず、住宅ローンは期限の利益といって借りている方(今回は
お祖父様)が分割払いが出来る仕組みになっています。

毎月のローン支払いが滞ると金融機関はこの期限の利益を喪失
させ、残りのローンを一括で払えと言ってきます。

この度、相続が発生しローンの支払いを行わなかったと読み取れ
ますが、被相続人が死亡した時点で住宅ローンの債務は相続して
いますので、該当不動産を相続するしないを問わず思慮期間は
この期限の利益を喪失させないため誰かが代わりに代理で支払う
のが得策です。

また、限定承認、相続放棄も通常6ヶ月以内に手続きされること
から、昨年末から現在まで9ヶ月以上経過していることを考えると
一括弁済を申し立てられても仕方ない状況とも読み取れます。

何らかの抗弁の材料(特別にいつまで支払いを待ちます的な書面
など)をお持ちであれば急いで弁護士など法律の専門家にご相談
されたら宜しいかと思います。

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相続・不動産お悩み相談センターに、「住宅ローンの支払いができず、売却することにしました。」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：

ローンの支払いができず、売却することにしました。

住宅ローンを半年払っておりません。

今後も払わなければ、どうなりますか?

ローンの残高は約3000万円、売却は4000万くらいで大丈夫
と不動産屋に言われました。

ローン会社に調停お願いしたら断られました。

回答内容：

大変な状況ですね。心中お察し申し上げます。

現在半年住宅ローンを滞納されていると言う事ですね。

今後も払わないでいると、最終的には住宅を差押えられて
競売にかけられる事になります。

どちらの金融機関より借り入れられてかの記載が無いので
一般的なケースでの回答となりますが、競売申し立て前に
内容証明郵便にて一括請求の催告があります。

こちらが最後通告となりその後競売を申し立てられること
になる訳ですが、裁判所が競売に着手し、実際に落札される
まで裁判所によりますが数ヶ月かかります。

売却をお考えとのことですね。実際にローン残高が約3000
万円で、売却が4000万円で本当に出来るなら少しでも早く
(競落される前に)売却し、余剰資金を残されるのが懸命
だと思います。

しかしながら、滞納開始時より14%～14.5%程度の遅延
損害金が売却時まで発生しています。

また、競売を申し立てると、債権者は裁判所に百数十万円
程度の競売予納金を収めます。

それは最終的にあなたが支払うことになりますので、競売
開始決定前に解決されるのがよろしいかと思います。

いずれにしても、なるべく早く債権者に任意売却を申し出て、
正確な査定ができる専門の任意売却業者に相談されたら
宜しいかと思います。

早く確実に売却することがポイントになります。

ローン会社に調停お願いしたら断られました。とのことですが、
住宅ローンの巻き直しをお考えだったのでしょうか?

その場合は調停ではなく、民事再生法の住宅ローン特則が
一般的です。

いろいろ要件がありますので、そちらに関しては住宅ローン
に詳しい弁護士に依頼することをオススメします。

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相続・不動産お悩み相談センターに、「主人の浮気が原因で家を出ていき別居状態です。」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：

4月に突然主人が家を出ていき別居状態、生活費もローンも
入れてくれません。

ローン3ヶ月、税金二期分滞納しています。

家の名義は主人、土地は私のおじのもので借地です。

ローンの借り入れの際に、私の父と主人の収入を合算しましたが、
父は9年前に亡くなっています。

父は連帯債務者になっていたので、現在は母と私と妹が債務者
になっていると思います。

主人は、住んでいない家のローンは払わないと言っていますが、
払わなくていいのですか?

私はローンを払わないといけないですか?

銀行と役所からは、ローン・税金が引き落とされていない旨
の通知が主人宛に届いています。

このままだと競売にかけられてしまいますよね。

浮気が原因でギクシャクし現在に至っていますが、主人の勝手
な行動に呆れています。

生活費も婚姻費用として受け取る権利があると思いますが、
家のローンや慰謝料・離婚までの生活費・年金分割・主人の
退職金などは今後どのように進めていけばいいのかも合わせて
教えていただけると助かります。

回答内容：

大変な状況ですね。心中お察し申しあげます。

まず、土地が叔父様所有で借地ということですが、叔父様の土地が物上保証として建物と共に共同担保に入っているものと推定してご回答させて戴きます。

借金の当事者としてご主人が借り入れ、奥様の亡きお父様が収入合算し連帯債務者になっているとのことですから、特に誰かが債務を引き受けていなければ、法定相続分どおり、連帯保証債務を相続しています。 つまり、ご主人と、奥様、お母様、妹さんが連帯して住宅ローンを支払っていく義務が生じている状態です。

ご主人は、「住んでいない家のローンは払わない」と仰っているようですが、当然、支払義務はあります。また、ほかの皆さんも相続により等しく支払い義務がある状態です。

「生活費も婚姻費用として受け取る権利があると思いますが、家のローンや慰謝料・離婚までの生活費・年金分割・主人の退職金など」と仰るように、住宅以外にもたくさんの問題が生じているようですので、ご主人と弁護士を間に入れて一度じっくり話しあいをする事をお勧めします。

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相続・不動産お悩み相談センターに、「任意売却した場合の連帯保証人の残債支払いについて」の質問が入りましたので回答させていただきました。

質問内容：

任意売却した場合の連帯保証人の残債支払いについて
お尋ねします。

旧住宅金融公庫で住宅ローンを組み、現在1850万円ほど
ローンが残っています。

途中で主人が失業したためリスケしてもらいましたが
延滞などはまだありません。

主人は55歳の派遣社員なので仕事も不安定な上にキャッ
シングローンなどで今年から任意整理中です。

仕事がいつどうなるかわからない状態なのでいずれは
任意売却も視野にいれているのですが心配なのは私の
実家の父が連帯保証人になっていることです。

父は77歳で年金生活者です。

自宅は持ち家ですが預貯金は生活費の補てん用に多少
あるくらいかと思われます。

こんな状態で我が家が任意売却した場合、連帯保証人の
父は自宅を手放したり預貯金を差し押さえられたりして
残債を一括返済しなければならないものでしょうか?

連帯保証人でも少額ずつ分割払いなどは認められますか?

少額の分割なら債権者の主人が支払う予定です。

よろしくお願いします。

回答内容：

ご実家のお父様が連帯保証人とのことでご心配ですよね。

心中お察し申し上げます。

さて、住宅金融支援機構の任意売却における、残債務の
取り扱いについてですが、主たる債務者が残債務に
ついて担保不動産を任意売却する前に、残りの債務を
生活状況確認書に基づき、機構と毎月の支払額について
生活に無理が生じない範囲で支払える額を話し合い・
調整・返済額の決定を行います。

そして、担保物件を売却した後、決められた金額を
払っていくのですが、その際、主たる債務者がきちん
と支払っていれば、保証人の口座凍結や、保証人の
不動産の強制競売は行いません。

ただし、主たる債務者が虚偽の申告をしていたり、
分割の支払いを怠ったり、破産などをした場合、
連帯保証人のお父様は自宅を手放したり預貯金を
差し押さえられたりして残債を一括返済しなければ
ならなくなります。

これからの生活をお考えになったうえで、ご家族と
よく相談されたうえで残債務の実際の取り扱いに
熟知している専門家に相談されたらよろしいかと思います。

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