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質問Q&A

任意売却・競売のQ&A

任意売却や競売に関するよくある質問

実際に競売を回避するために任意売却を依頼するときに聞かれることをQ&Aにしてみました。下記にないご質問はお気軽に住宅ローンSOSまでお問い合わせください。


""任意売却に関するQ&A

Q1 住宅ローンを滞納するとどうなりますか?

Q2 期限の利益の喪失ってなんですか?

Q3 期限の利益を喪失したら、今までの支払い条件はどうなりますか?

Q4 毎月の住宅ローン返済額を減額することはできますか?

Q5 住宅ローンのリスケジュール(リスケ)って?

Q6 任意売却とは?

Q7 競売で売られるのとどちらが得ですか?

Q8 任意売却後にローン(残債)は残るの?

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""競売に関するQ&A

QA 連帯保証人と連帯債務者の違いは?

QB 競売になるとどうなるの?

QC 裁判所から執行官が調査にきます。どうしたらよいですか?

QD 競売で落札された後はどうなりますか?

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""残債務の処理および自己破産に関するQ&A

Qa 破産したほうがいいですか?

Qb 自己破産をしたら連帯保証人はどうなるの?

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任意売却に関するQ&A


Q1 住宅ローンを滞納するとどうなりますか?

住宅ローンを滞納すると書面による督促がきます。
督促が来た際には放置せずに支払の相談を行うなど誠意のある対応を行ってください。
滞納を放置して3か月程度経過してしまうと事故扱い。いわゆる「ブラックリスト」として登録されてしまい、クレジットカードの使用やローンの利用が不可能な状況になります。
1〜2ケ月目ぐらいまでは、郵便物や電話などで督促がありますが、いきなり一括返済を迫るとか、滞納3ケ月未満ではまず競売にはかけられません。しかし深刻な事態です

●次の事を検討してください。

  • 住宅ローンの支払方法の見直し(条件変更)をする。
  • 身内や知人に依頼して一括で住宅ローンを返済する
  • 個人再生法の住宅ローン特則を利用し、返済額の減額を要請する。
  • それでも支払いが無理なら、任意売却で債務の整理をする。

通常、住宅ローンの返済を6ケ月間滞納(住宅金融公庫の場合や一般銀行の場合は3ケ月で処理することも有り)すると「期限の利益の喪失(きげんのりえきのそうしつ)」となり、債権が保証会社に移行します。しかし、消費者金融などで借り入れして返済することは絶対にお勧めしません!
銀行より消費者金融の方が後で面倒です。(中には怖い思いをします。)
債権者より電話や書類が届いたら居留守や無視などはせず「誠意のある」対応をとってください。ご質問などはお気軽にエムズコンサルタンツにお問い合わせ下さい。

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Q2 期限の利益の喪失ってなんですか?

期限の利益とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよい、という債務者の利益のことです(民法136条)。
期限の利益の喪失とは、債務者の期限の利益を喪失させることによって、期限の到来前であっても、債務の履行を請求することができるようにすることです。 ローンの支払いを毎月何日までと債権者に約束すると、その日が支払いの期限になります。 期限がくるまでは返済をする必要はありません。 その間は毎月、定まった額の支払いをしていれば、何の問題も生じません。 これは債務者には非常に有利です。 このため「期限の利益」は債務者側の利益です。
例えば、債務者が他の支払いを滞って、不動産を差押えされたり、債務者が破産したりすると、融資した債権者は、債権を回収できなくなる可能性が高くなるので、悠長に次の分割支払日まで待つということはしてくれません。 こういう事態が起こった場合も、債務者は期限の利益を失い、一括で残りの全部のお金を払いますという文言が契約書(住宅ローンを借りる際に締結した)には入っています。
債務者が、もうこれ以上ローンの返済が出来ないからと「任意売却」を申し出ても、原則として、この期限の利益を失わないと、応じてくれません。
ところが、期限の利益を喪失したら、すぐに次は 「代位弁済します。」 「全額一括で払ってください。」 「競売の手続きをとります。」 という状況になります。

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Q3 期限の利益を喪失したら、今までの支払い条件はどうなりますか?

「滞納(延滞)した分とそれに伴う遅延損害金をまとめて払えば、今まで通りの支払い条件になるんですよね?」 と質問されることがよくあります。
しかし、 延滞分 + 遅延損害金だけ を支払うことでは、通常元の状態には戻せません。 債権者に対する今までの信用を失ってしまったわけですから、かなり厳しい交渉になります。
期限の利益 という分割支払いの条件を失ってしまったら、元には戻せないのです。期限の利益を喪失する前の対応が肝心といえます。

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Q4 毎月の住宅ローン返済額を減額することはできますか?

金融機関に支払いの条件変更を申し出て、支払い期間の延長や、話し合いで月々の支払いやボーナス払いの減額を行う事が出来ます。但し、返済期間の延長する事になるので、債務額は増えてしまいます。
金融機関に返済猶予に応じる努力を求める中小企業円滑化法(モラトリアム)が施行された2009年12月以降、茨城・栃木の地方銀行をはじめ各金融機関、特に
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)では柔軟な対応をみせております。住宅ローンの支払に困ったら早めに住宅ローンSOS・エムズコンサルタンツもしくは、借り入れた金融機関の相談窓口にご連絡ください。

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Q5 住宅ローンのリスケジュール(リスケ)って?

住宅ローンのリスケジュールとは、返済条件を緩和することです。 緩和と言っても、返済額を減らすということではなく、支払額を抑えてもらう代わりに、返済する期間を延ばすことです。
住宅ローン等の債務の返済が苦しくなったときに、現状と今後の見通しから、返済可能なスケジュールを考え、毎月の返済額を減らす方向で債権者と話し合いをすることです。 特に住宅金融支援機構などの公的金融機関などは、前もって話し合いをすれば、比較的リスケジュールには応じてくれております。
住宅ローンを滞納/延滞され、競売の通知をいきなりもらった方に共通していることは、銀行からの連絡を無視し続けたことが上げられます。  銀行が電話してくるのは、競売で自宅を取り上げるということではありません。  ローンの継続返済をしてもらうのが目的なのです。
ローン返済を延滞し、銀行から電話があったら、担当者に、状況を説明をし、月々の返済額の見直しをお願いしてください。 ご自身で交渉が出来そうも無い場合は専門家である私たち住宅ローンSOSにお電話ください。あなたに代わって調整いたします。

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Q6 任意売却とは?

住宅ローン・借入金などの返済が困難になった時、債務者と債権者(各金融機関)の間に
仲介者が入り競売にかけずに(競売入札が行われる前に)双方合意のもと、対象の不動産を任意に売却する事を言います。

債務者が何らかの理由で住宅ローン・借入金などの返済が困難になった場合、そのまま滞納を続けると債権者が抵当権に従って担保不動産を差し押さえ不動産競売の申し立てを行います。これを不動産競売といいます。

しかし、競売手続きが行われる前(競売入札が行われる前)に債務者と債権者の間に
不動産業者などの仲介者が入り不動産所有者と各債権者の合意のもと、双方が納得する価格を設定すれば、不動産を一般市場で売却する事ができます。
これを任意売却といいます。

不動産競売の場合、落札金額が開札日までわからない・誰に落札されるかわからない・引越し代等がもらえるかわからない等、今後の計画がたてづらく、精神的な負荷も大きいと言われます。金額については買い手側に不安要素が多いため(物件の内見ができない、リフォームが必要など)市場価格より2〜5割低い価格になるケースが多々あります。

任意売却で売却すると、債務者は残債の整理縮小や債務の再構築を行いやすくなり、
債権者も競売より任意売却の方がより多くの債務の回収ができるなど、双方納得のいく条件で売却出来るメリットが発生します。詳しくは任意売却についてを参照してください。

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Q7 競売で売られるのとどちらが得ですか?

自宅が競売にかけられてしまうと、自己破産になるケースが多いようです。
任意売却であれば債権者との交渉次第で自己破産を回避し、別方法で返済の再契約という手段を了承してくれる金融機関もあります。
任意売却は売却成立後間もなく退去しなければなりませんが、競売は開始決定の書面が届いてから約1年後の退去となり、目先の損得で考えると競売の方が得と考えられる部分があります。
問題を抱えたまま期間が経過していく生活は決して生産的ではありません。
早い段階で問題解決に取り組み、新しい生活の計画を立てましょう。
任意売却は競売よりも高い金額での売却ができますので、債権者により多くの返済を行うことが可能です。

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Q8 任意売却後にローン(残債)は残るの?

任意売却で不動産を売却して、その金額を金融機関に返済したからといって、残りの債務(残債)が全て無くなるわけではありません。(競売で処分された場合でも同じです)残債は金融機関からサービサー(債権回収を専門に行う民間会社)に譲渡され、その後債務者(あなた)はサービサーと返済の交渉を行うこととなります。
ただし残債の返済交渉では、あなたの収入状況や生活状況が十分考慮され、一般的に本来の借入金から大きく圧縮された金額(通常、交渉次第で5千円〜3万円位の間での分割返済が可能)。で決着することが多いのが現状です。
もちろん任意売却の専門家であるエムズコンサルタンツがが具体的なアドバイスをしますので、ご安心下さい。

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競売に関するQ&A


QA 連帯保証人と連帯債務者の違いは?

保証人とは、債務者本人に支払能力がないもしくは無くなった場合に限って支払義務が発生します。連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。
連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入などを合算して、一緒に返済していく人のことです。その為、主債務者の返済が滞った場合、連帯債務者についても同時に滞納が行われたとみなされます。
連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚などの理由にかかわらず、変更・除外することは簡単ではありません。

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QB 競売になるとどうなるの?

裁判所より担保不動産競売開始決定通知書が届き、裁判所の執行官および不動産鑑定士などの評価人による現況調査(写真撮影等)が行われます。
その後裁判所で情報の公開(公示)が行われ、新聞やインターネットに情報が写真付で掲載されます。
中には競売情報を見た不動産会社がご自宅の写真撮影を行ったり、突然訪問してきたり近所に聞いて回るケースもあります。ひどい場合は、「格安売物件!お急ぎ下さい!」のような内容のチラシを勝手に作成して、近隣のマンションのポストに投函する業者もいます。
このように競売になると必ずと言っていいほどご近所に知れ渡り、プライバシーも守られず精神的な負担が大きくなります。
競売の場合には債権者との残債務の相談は全く不可能ですし、もちろん引越代なども出ません。また裁判所からの引渡し命令に基づき、強制執行となり必ず退去させられます。

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QC 裁判所から執行官が調査にきます。どうしたらよいですか?

執行官というと、強制執行と同じ執行という文字だし、何か怖いと思っている方も多いでしょう。しかし、執行官は、裁判所の嘱託として単に物件の現況調査にくるだけであって、執行官と不動産鑑定士などの鑑定人の情報を元に裁判所が「現況調査報告書」、競売の売却基準価格を決める「評価書」、「物件明細書」を作成することとなります(いわゆる競売3点セット)。そして、競売開始決定より約3ヵ月〜6ヶ月後にインターネット等に住所・評価書・現況調査報告書(執行官が撮影した写真)が一般に向けて公開され、入札に参加する人は、その資料を参考にいくらで入札するのか決めていくことになります。そして、またさらにその後1ヶ月位で入札期間、その後2週間で開札となります。

つまり、裁判所から命令を受けて来て少し質問(境界のトラブルや貸してないかなど)したり室内の写真等を撮影してすぐ帰ります。執行官は、債権者ではありませんので、「お金返して」と迫られることもありませんのでご安心ください。

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QD 競売で落札された後はどうなりますか?

多少の期間であれば住み続けるる事は可能ですが、競売落札者が残金を支払った時点で不適法者となります。いずれ前述した強制執行という法的な手続きによって、家財道具の一切合切、すべて裁判所の執行官と落札人の指示に基づき運送業者が持ち出してしまいます。同時に鍵も変えられてしまいます。

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残債務の処理および自己破産に関するQ&A


Qa 破産したほうがいいですか?

所有者様の事情にもよりますが、競売になったから即「自己破産」を選択する必要は無く、金融機関との合意が出来れば破産する必要性がない方がほとんどです。
破産手続を弁護士に依頼した場合、費用は数十万円必要な上、不動産を所有したままの破産は手続が煩雑になる事と免責まで時間がかかる理由から、売却後の手続を薦める弁護士もいます。
また所有者様の意思で売却出来なくなる事もあり、最終的な所有者様の利益を考えた場合には、任意売却の後に、破産手続をされる事をお勧め致します。

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Qb 自己破産をしたら連帯保証人はどうなるの?

あなたが自己破産によって免責を受けても、債務を返す責任がなくなるのはあくまでもあなただけです。あなたから返済を受けられなくなるため、債権者は連帯保証人に請求をすることになります。
自己破産に限らず任意売却のときでも、あらかじめ連帯保証人などに断っておく必要があります。現状を理解してもらい、誠心誠意説明をして、場合によっては連帯保証人も一緒に自己破産をしたほうが良いケースもあります。
弁護士や司法書士など法律の専門家にご相談ください。住宅ローンSOS・エムズコンサルタンツでも、弁護士や司法書士をご紹介出来ます。

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