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競売について

競売について

競売で悲しい想いをさせたくない・・・


現在日本中では毎年7万件以上競売にかかっています。今年はもっと増えることでしょう。
競売を回避させ、再出発の応援をすることがエムズコンサルタンツの任務です。

競売とは

住宅ローンなど金融機関からの借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てることによって、裁判所が売却をすることをいいます。裁判所が定めた買受可能価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。

競売とは

競売物件の売却基準価格は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士等が現況調査のうえでこれを決めます。この価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格の5〜7割程度の水準で設定されます。最終的には市場価格の8割前後で落札されることが多いようです。

競売のデメリット

1 売却価格が安い
裁判所が見聞し作成した資料のみで内覧しないで不動産を買うのは相当のリスクです。裁判所が決定した売却可能価格(市場価格の概ね70%程度)より入札(ほとんどが転売目的の不動産業者)され、落札されるため、任意売却に比べて債務が多く残る可能性が高くなります。

2 残債務が多く残ってしまう
競売になっても残債務は残ります。勿論残った債務は支払う義務があります。残った債務の取り扱いには、ご自身で支払方法や金融機関との対応を模索しなければなりませんし、サービサーや金融機関の対応も厳しいでしょう。

3 引越代が出ない
売却代金はすべて金融機関等の債権者への支払いになるため、あなたの手元には資金が残りません。強制執行を申し立てられ、強制退去の場合は、引越費用などももらえません。

4 強制退去させられてしまう
競売で落札した人の決定に意義を申し立てる事はほぼ不可能です。強制執行による強制退去を求められる事もあり、状況によっては不適法者として不法侵入で訴えられてしまいます。

5 ご近所に知られてしまう
新聞・インターネットなどで公表される為、近所に競売物件になっていることが知られます。また(競売のプロ)と称する人物や不動産業者がご近所に聞き込みに回る事もあります。

6 心的・精神的ストレス
差し押さえられてから競売で落札されるまでの時間、不安で夜も眠れないでしょう。いつ競売なのかどんな人が落札するのかいつ出て行けと言われるのか・・・ 強制執行によって強制退去となった場合は、家の前にトラックが何台も列をなし、否応無しにあなたの家財を運びだしてしまいます。ここまでくると精神的ダメージは計り知れません。

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競売の流れ

1.催告状・督促状
1.金融機関や住宅ローンの返済が滞ると、催促状や督促状が届きます。
(督促状・期限の利益喪失予告・催告書 クリックすると大きい画像が表示されます)
督促状 期限の利益喪失予告 催告書
2.債権回収部署への移管
2.このまま返済せずにいると、債権回収部署・債権回収会社(サービサー)に移管や債権譲渡されます。
(サービサーからの催告書・法的予告通知 クリックすると大きい画像が表示されます)
サービサーからの催告書 法的予告通知
3.競売申立
3.債権者・抵当権者が競売の申立をします。すると不動産は差押られ、裁判所から担保不動産競売開始決定の通知が届きます。これが届くと家を手放さなければならなくなるまで5〜9ヶ月(執行裁判所による)です。
(担保不動産開始決定 クリックすると大きい画像が表示されます)
担保不動産競売開始決定
4.配当要求公告
4.裁判所での情報公開が行われます。ここで競売に精通した不動産業者やその他の人々に自宅が差し押さえられたことがわかってしまいます。
5.現状調査
5.裁判所の執行官と不動産鑑定士等が自宅を訪問、現況の調査と写真撮影を行います。 不在の場合でもカギをあけて調査していきます。
執行官の現況調査
6.入札通知
6.売却基準価格と買受可能価格が設定され期間入札の通知書が届きます。これで何時の競売(売却決定期日)に付されたのかと売却基準価格が判ります。
(通知書 クリックすると大きい画像が表示されます)
競売通知書
7.期間入札の開始
7.期間入札が開始されます。期間は1週間
8.開札日
8.開札は裁判所の開札場で執行官が裁判所書記官等の立会いのもと行われ、最も高い価格で入札した人が最高価買受申出人となります。
9.売却・許可決定
9.開札日の数日後(執行裁判所により異なるが2〜7日後)最高価買受申出人に対し裁判所が買受適格者に対し売却許可を決定します。買受申出人に欠格事由があるか、売却手続きに誤りがある場合以外、執行公告がなければ売却許可は1週間後に確定します。
物件の引渡し
10.売却許可決定後、代金納付期限内に落札者が残金を納付した時点で所有権は競落者に移転します。 移転後(代金納付後)は不適法者として明け渡しに応じない場合、裁判所より引渡しを命令され、強制執行されることがあります。

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